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こんばんは、もんじろうです。
お金の勉強を進めていくと不動産投資にも興味を持つ方は多いと思います。また収入の多いサラリーマンのかたも東京の新橋駅の前あたりでウロウロしているときに怪しい人に声を掛けられて不動産ワンルームをお勧めされたなんて事もないでしょうか？今日は不動産投資について、最近勉強し始めたことを紹介します。
わたしの好きなYouTuberの一人のリベ大の両学長の書籍「本当の自由を手に入れるお金の大学」によると不動産投資の対象というのは一般にはこの２つ；
- 家
- 土地
主には不動産を買って値上がりしてから売る事で売却益を得る方法と、不動産を買って人に住んでもらうことにより家賃収入を得る方法があるそうです 。
不動産事業のメリット
- 銀行からお金を借りることが出来る。（株式投資にはないメリットであり、これを上手く活用していけば加速度的に資産を大きくしていける。トランプ大統領も不動産王なんて呼ばれてきたけど、彼はまさに借金を味方につけた人ですよね。）
- 安定している。大昔からずっと連綿と続いて来た古典的な投資手法なのでリスクは過去の経験からすべて出尽くしており、保険である程度はカバーもできる。
- インフレに強い。不動産は「モノ」なので物価が上昇すれば一緒に価値も上がるため、銀行に流動資産として預けているお金よりもはるかに安全。
- 仕組み化できる。管理会社やリフォーム業者、仲介人などを上手く活用しながら、投資ではなく事業として運営できる。まさに社長としての手腕！
- 経費が使える。事業者として経費を使えるのでサラリーマンに無い節税対策。
- 資格が不要。不動産の売買や仲介を自分でやるわけではなく、あくまでも大家さんになるだけなので、宅建資格なども必要なく、直ぐにはじめられる。
やってはいけない不動産投資
不動産投資というのは「投資」ではなくて、「事業」なんだということを両学長の「お金の大学」でも学びました。
一方では、始めるのは簡単だけど流動性が低いことやまとまった投資資金５００万円くらいは必要だったりと、動くお金も大きいのでシッカリと勉強して「事業」として取り組まないと何億円という借金を抱えて、人生詰んでしまう危険性もあると。
そこで、お勧めはYouTubeの「楽待チャンネル」の五十嵐未帆さんによる、愛ある説教という動画です。ここではリアルに不動産投資で失敗をしたゲストを呼んで超絶なダメ出しで不動産業者に騙された悲劇を紹介しつつ、最後は何とか救済策を一緒に考えていくという話しです。
更に参考本としては作者：藤田知也さん（朝日新聞記者）の「やってはいけない不動産投資 (朝日新書)」という本のなかで、業者がどうやって甘い罠を見せて善良な市民をダマしているのか、事細かに「業者の手口」を全てバラしていくドキュメンタリー的な教育本があり、これから不動産事業を始めようというかたにお勧めです。
不動産業者は「客をダマせば年収３０００万円」という世界らしく、一流エリートが”カモ”にされている世界だと。
ダマされている人たちのなかには、いかにも騙されなさそうな大手自動車メーカーや電機メーカーの管理職や、あるいは保険会社の営業マンまでいるそうです。
その巧妙な手口には、表面利回りを高く見せる為の改ざんが盛り沢山だそうです。。。
- 工事費用や消費税を計算に含めない
- 木造アパート減価償却22年に対し35年で計算してローンを組む
- 入居率が10年後も20年後も98％で計算
- 満室を装うために空き部屋全部にカーテンを掛けたり
まとめ
「不動産投資」ではなく「不動産事業」なんだという言葉が一番ガツンと響きました。なるほど、しっかりと勉強をして経営目線で進める必要があるんだなと。
家の選び方も、自分が住みたい家を選ぶんじゃなくて、どういった条件なら「選んでもらえるか」という視点から、とにかく物件購入価格が全て。ここをどれだけ抑えられるかが、事業を成功出来るか堂かのカギだということも勉強しています。
まだまだ不勉強なので手を出すつもりはないですが、これからも学んだことは紹介していきたいと考えています。
