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こんにちは。もんじろうです。
さっそくですが皆さんはお住まいは賃貸ですか？それとも持ち家ですか？
「住宅ローンの超低金利」、そして「住宅控除の助成制度」で多くの方が新築一戸建てやマンションを購入されてますね。若くして持ち家のかたの割合が昔に比べて高くなっているそうです。
そんな夢のマイホームですがひとたび手離さなければならなくなると、けっこう大変です。そしてストレスもあります。
住宅を買うときは周りに聞きやすいのですが売るときは諸事情を抱えていることが多いのであまり聞きにくい事が多いのではないでしょうか？そんな悩みを持ってるかたは少なくないと思います。
そんな方のために本日はわたしが2年前に経験した一戸建ての売却についてご紹介します！
わたし個人の経験なのでこれが正解というわけではないですがお役に立てれば幸いです。
売却前に調べておくとよいこと（購入費用）
家を買うにはよく折込チラシなどでど〜んと表示されている”4000万円”などの金額の他に実は諸々の費用が掛かっていることはみなさん何となくご存知かと思います。
ざっくり言うと家の購入代金の他に250～300万円ほどはかかりますので売却の際には諸々諸費用も考慮して売却査定をみていくと良いです。
＜参考例＞
売買契約書の印紙税 20000円
ローン保証料 100000円
住宅ローンの印紙税 20000円
火災保険 900000円
司法書士報酬 100000
不動産仲介手数料 不動産価格の3%
売却するには何から始めたら良い？
家を買うときと同じです！
先ずは近所の不動産屋さんやネット広告によくある一括査定などのサイトを使ってみましょう。
わたしは先ずはいくらで売れるかを知りたかったので駅前にある大手の不動産業者とローカルの不動産業者に聞きにいくところから始めました。
不動産業者に聞かれること
①家のスペック
最初に家の大きさや築年数と立地など査定に必要なことを聞かれますので、購入時の契約ファイルを全部まとめて持っていくと良いです。
持ち物：契約時のファイル
図面とかいろいろ入っていて素人目にはわからないので全部持って行ってみてもらうのがオススメです。
②売却理由
次に売却の理由を聞かれます。
特別な理由がなければ詳細に言う必要もありませんが、次に買われるかたとの揉め事を回避するためのヒアリングです。
わたしの場合は離婚が理由だったのであまり言いたくはなかったのですが、正直に話しました。ただそれは一般的で特に売却には問題ないことなので相手側には細かく説明はされなかったようです。
③不動産業者との契約形態
次に「一般媒介契約」か「専任媒介契約」か二択で聞かれます。
不動産の売却をその会社だけに絞ってお願いするのか、他の複数とも同時並行で売主であるあなたが交渉を進められるのかの確認です。
わたしの場合は何も知らずに専任媒介契約しましたが他社と比較が出来ず、売却価格を調べるのにも多少苦労しました。
④販売期間
いつまでに家を売りたいのかについて聞かれます。
この期間の定め方によって販売戦略が大きく変わってくるのでとても重要です。
詰まり１年後までに売りたい場合にはゆっくり相場をみながら買主を探していけばよいですし、急いでいる場合には多少安くても売り抜けるための値段設定が大事になってきます。
長い期間を設定したほうがメリットが多いかというとそうでもありません。
例えば近くに別の新築物件の建設がはじまってしまうと競争相手が一気に増えますので中古物件を高くうることは難しくなります。
そうして長く売りに出されている物件についても家を探しているほうからすると、人気の無い物件として印象が残りますのでよくないです。
長期でなかなか買い手が見つからない場合には、いったん販売をお休みすることも戦術として有効です。
⑤販売価格
一番気になるのは販売価格です！
買った時の値段より高く売れるのかしら？
すごく安かったらどうしよう。。。など
わたしの場合は築３年でしたが購入時の価格と同じ値段に販売価格をセットすることにしました。
不動産のかたに相談すれば周辺の新築物件の値段や、売りに出されている中古物件の値段などを比較して教えてくれます。
大事なことは残債が残らないようにすることです。
（売却価格＋手持ち資金）ー （ローン残高＋仲介手数料３％） がプラスになるように売却価格を決めることが大事です。
値段の設定は売り主であるあなたが最後は決められます！
お勧めは、いきなり安くはじめずに強気の価格設定で様子をみてから、１か月後くらいに見直すことです。
わたしは場合は何度か値段を変えましたし、実は買い手候補が見つかってからも値段交渉が行われます。
多くの場合は値引き交渉になるので、ある程度は余力を残して最初の値段を設定することをお勧めします！
まとめ
本日は第一弾として「はじめて不動産業者に相談する」ところまでご紹介しました。
次回は以下の順でご紹介していきたいと思います。
- 売却には向けた家の準備
- 広告の出し方
- そしていよいよ希望されるかたの内見
- 契約
でわ、良い週末をお過ごしください！！
